Офис площите са най-солидният инвестиционен актив независимо от несигурността на пазара. Това показва анализът на консултантската компания Cushman&Wakefield Forton за първата половина на 2022 г. Забелязва се също раздвижване в сегмента на търговските площи, продължава и интересът към логистични проекти.
„Сделките с офис площи доминират в целия регион на Централна и Източна Европа през първата половина на годината, тъй като предлагат относителна стабилност в общата несигурност“, коментира Явор Костов, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.
В България Forton е лидер в предоставянето на услуги за бизнес имоти за инвеститори, корпоративни клиенти и банки. Компанията е стратегически партньор на глобалната консултантска компания Cushman & Wakefield и част от Realto Group, най-голямата българска група от компании за услуги, свързани с недвижими имоти, в която влизат още „Адрес“, „Имотека“, Unique Estates, „Кредит център“. През първото тримесечие офис проектите са формирали почти 44% от пазара, 36% са придобитите търговските площи и едва 13% е делът на сделките с индустриални и логистични обекти. Общо инвестиционните придобивания за региона са на стойност 2,8 млрд. евро.
Войната в Украйна, общата несигурност и постепенното покачване на лихвите вече оказват влияние върху имотния пазар. През последните месеци купувачите по-трудно взимат решение и това забавя инвестиционната активност в Централна и Източна Европа.
Подобни процеси се очакват и в България. През първото тримесечие на 2022 г. нашият пазар отбеляза относително слаба активност със сделки за малко над 36 млн. евро. По-големите транзакции са в сегментите на офисните и търговските площи. Постепенното възстановяване на офис пазара се дължи на политиката на големи компании за връщане на служителите на работните си места.
През първите три месеца на тази година търсенето на наеми отбелязва значителен ръст спрямо предходни години, подписани са договори за общо 44 032 кв. м. Най-голямата сделка е подновяването на договора на Thermo Fisher за 9000 кв. м в Megapark с посредничеството на Cushman & Wakefield Forton.
Офис пазарът преминава през сериозна промяна заради включването и вариантът за дистанционна работа. Офисът вече не е просто място за работа, а пространство за социализиране, обмяна на идеи, контакти и сплотяване на служителите. „Наемателите вече са с много различен профил в сравнение с времето преди две години. Заради хибридния модел на работа търсят реорганизация на заеманите площи и все по-често комбинация от стандартен офис и споделени работни пространства“, обобщава ситуацията Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи“ в Cushman&Wakefield Forton.
Според експертите коуъркинг пространствата постепенно стават задължителна част в големите офис проекти в София. Сега в столицата те наближават 50 000 кв. м. Най-новият проект е My Flex Coworking, който отвори на площ от 2400 кв. м в Megapark.
Променя се и профилът на наемателите на споделени офиси. Това вече не са предимно стартъпи или хора със свободни професии, но и конвенционални компании. В коуъркинг пространството те намират гъвкавост и разходите се оптимизират по-лесно, тъй като нямат ангажимент към обзавеждане, оборудване и консумативи. Освен това разчитат на ротационния принцип на труд, което им позволява да поддържат по-малко работни места отколкото служители. Забелязва се и нарастване на средната продължителност на сключените договори. Ако преди те се подписваха месец за месец, днес наемателите ангажират необходимото им пространство за половин, една, дори две години. Така компаниите могат да си осигурят предвидимост, която е много важна за бизнеса им, и планират по-добре процесите.
Банките затягат режима, вдигат лихвите
Цените на имотите достигнаха рекордни нива през последните години, докато лихвените проценти останаха ниски, а централните банки, включително Федералният резерв, поддържаха снизходителна финансова политика. Нарастването на инфлацията обаче кара банките да започнат затягане на политиката си, като повишават лихвите, което пък прави кредитите по-скъпи.
Пазарите на недвижими имоти в САЩ и Европа преживяват низходяща промяна на цените, тъй като купувачите отпадат, коментира Дейвид Щайнбах, главен инвестиционен директор на Hines, един от най-големите инвеститори в недвижими имоти в света. Цените са паднали с около 5% до 10% в сравнение с година по-рано, а Европа следва траекторията, зададена в САЩ. „Мисля, че ни очакват няколко тежки месеца“, смята Щайнбах, цитиран от Bloomberg. Базираната в Хюстън компания управлява инвестиционни активи за над 90 милиарда долара и има присъствие в 28 държави. Сделките с офиси в САЩ са най-силно засегнати, започва да намалява и търсенето на жилища под наем. Изобщо пазарът на недвижими имоти е готов за спад след години на силен ръст на цените, тъй като бъдещите купувачи се борят с ефектите на инфлацията, обобщава изпълнителният директор на топ инвестиционна компания.
Бизнесът вече преразглежда плановете си за разширяване заради по-високите разходи, причинени от глобалното поскъпване. Повишаването на лихвените проценти пък оскъпява финансирането, което допълнително намалява търсенето. Все пак недвижимите имоти могат да осигурят защита срещу инфлацията, защото някои договори за наем се индексират, за да отразят нарастването на цените. Но поддържането на ниски лихви повече от десетилетие повиши цените до рекордни нива и ги направи уязвими към нарастващите разходи за заеми.
Търговията с надценени жилища в еврозоната може да се свие, ако лихвите по ипотечните кредити се покачат по-бързо от инфлацията, излагайки на риск подхранваните от дългове балони в някои страни, съобщи Европейската централна банка още в края на май.
В своя преглед на финансовата стабилност ЕЦБ също предупреди за по-нататъшни спадове в цените на активите, ако икономическите перспективи се влошат в резултат на войната в Украйна или инфлацията се окаже много по-висока от очакваната.
Цените на жилищата в еврозоната се покачват от години и дори се ускориха по време на пандемията, тъй като политиката на ЕЦБ тласна лихвите под нулата. За да се бори с инфлацията обаче, банката ще повиши основния си лихвен процент през юли за първи път от десетилетие.
Жилищата в еврозоната са надценени средно с 15%, в някои страни несъответствието между цени и доходи достига дори до 60%, изчисли ЕЦБ.