Продава се апартамент в сърцето на София, до телевизията. Това е най-скъпият район на столицата, на метри от Докторската градина, и тук собствениците в краен случай се разделят с имотите си. Конкретното жилище разполага със спалня, голяма колкото да се сложи двойно легло без възможност да се мине от двете му страни. За да го използваш, трябва да припълзиш от долната част. Жилището разполага с малка баня с тоалетна. Има и дневна с двуместно диванче, маса със столове, вградена кухня. Пространството е усвоено до последния сантиметър и над кухненските шкафове е монтирано единично легло – до него се стига по закрепена на един от шкафовете хоризонтална стълба, която би могла да се използва от добре подготвен гимнастик в подходящата възраст. Цената за това малко бижу е само 230 000 евро. Площта му не е описана, но вероятно е около 35 квадрата, което прави приблизително 6500 евро на квадратен метър.
Може да сме страната с най-ниските доходи в ЕС, обаче уверено вървим към изравняване на цените с по-богатите държави. И понеже продавачите на жилища усещат накъде духа вятърът, в последните месеци промениха плановете си в очакване на още по-високи цени. Повече от 20% са намалели офертите за продажба на жилища у нас от началото на годината, показва анализът на „АДРЕС Недвижими имоти“. И това се случва на фона на устойчиво и дори растящо търсене и все по-голям брой сделки.
„Наблюдаваме устойчива тенденция от пролетта насам – много хора отлагат решението за продажба въпреки високите цени в момента. На вторичния пазар остават тези, които имат план за вложение на средствата впоследствие – друг имот или стартиране на бизнес, например. Собствениците, които нямат необходимост от спешни пари, не виждат мотив да се разделят с имотите си”, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на брокерската компания. Според нея, ако тази тенденция продължи в условията на растящо търсене, ще станем свидетели на класически пазар на продавача. „От една страна, това би довело до допълнителен ръст в цените на жилищата. От друга – строителните предприемачи ще се опитат да компенсират недостига и обемите ново строителство ще нараснат”, допълва Тенекеджиева.
Едва 10% от клиентите на АДРЕС през първата половина на годината са се разделили с имота си поради необходимост от пари. Около 18% от хората продават, за да купят, а над 30% излизат от предишна инвестиция в условията на високи цени. „Очакванията, че инфлацията или финансови затруднения ще накарат много продавачи да изкарат имотите си на пазара, а в резултат – цените ще се понижат, не се сбъднаха. Към момента не наблюдаваме дори потенциални фактори, които могат да доведат до спад“, обобщава Тенекеджиева.
С около 8% нарастват крайните цени на сделките в София за периода януари-юни 2024. В Пловдив жилищата поскъпват със 17% за това време. Ръст се наблюдава също във Варна и Бургас, където много клиенти влагат в жилище, което да ползват като втори дом на морето.
Малко над 40% от сделките са със собствени средства. От покупките, реализирани с кредит, близо половината са с банков заем, покриващ над 80% от цената. Останалите 50% от хората, използващи ипотека, са изтеглили заем за 30% до 80% от стойността на имота.
Най-търсени продължават да са 2-стайните и 3-стайните апартаменти. Те формират над 75% от всички сделки. Малко над 5% от покупките в София са на гаражи, които се търгуват около 25 000 евро. Купувачът е на средна възраст 41 години, най-често работи в областта на здравеопазването, строителството, IT, търговията, финансите. Сериозна част от търсещите имоти са българи, които живеят в чужбина и искат да инвестират спестените пари тук, защото в Западна Европа жилищата остават по-скъпи, разказват брокери.
Парите, които те изпращат в родината, постоянно се увеличават и подобряват нови рекорди. Само през май емигранти са пратили тук 182,1 млн. eвpo и това е абсолютен пик, показва статистиката на БНБ. Част от тези пари се изливат на пазара на недвижими имоти.
Най-много пари пращат българите, работещи в Германия
Част от парите отиват за покупка на недвижима собственост
Българите, които работят в Германия, са изпратили около 230 милиона евро в нашата страна през миналата година. Втори в тази своеобразна класация са емигрантите в САЩ, които са превели 209 милиона, следват работещите в Испания – 114 милиона, във Великобритания – 109 милиона, в Гърция – 71 милиона евро.
Само през май у нас по тази линия са влезли рекордните 182,1 милиона eвpo, показва статистиката на БНБ. 172,2 милиона са отчетени през май 2023 г. През цялата минала година емигрантските пари за първи път надхвърлят 1,32 млрд. евро, очаква се сериозно повече да са през тази.
Но данните на БНБ обхващат преведените средства през банките, през финтех компании и други фирми за парични услуги. Има още около 25%, които влизат в страната в брой и не могат да бъдат обхванати от официалната статистика. Това са суми, които работещите в чужбина предават на ръка на роднини и познати, за да ги донесат в страната. На практика емигрантските пари са най-големите чужди инвестиции в България. Една част от тях подкрепят чисто битово живота на семействата тук. Но друга част отива директно на пазара на недвижими имоти, който продължава да върви нагоре. Общо 24% от сделките в София са с инвестиционна цел, във Варна това са 21% от покупките. В Бургас като вложение са купени около 30% от жилищата, а в Пловдив – 26%.
Страната ни е една от най-зависимите в ЕС от притока на емигрантски пари, показват данните на Евростат. През 2022 г. те са били 2,2% от нашия брутен вътрешен продукт, толкова колкото и в Унгария. Преди нас по този показател е Хърватия със 7,6% от БВП, следвана от Латвия – с 3,2%, Румъния – 2,9%, Люксембург – 2,7%, Белгия – 2,3%. Средно в Евросъюза емигрантските пари са 0,8% от БВП.
Жилищните кредити продължават да нарастват
Банките следят дълговете да са под 50 на сто от доходите
С 24,4% са се увеличили жилищните кредити в рамките на година и в края на юни са вече 22,319 млрд. лв., показва статистиката на БНБ. Потребителските заеми са 18,188 млрд. лв. и са нараснали с 14% спрямо година по-рано. Само през този април са отпуснати нови жилищни кредити за 668 милиона лева, което е със 73% повече в сравнение с април 2023 г.
Заради ръста на жилищното кредитиране БНБ разпореди на банките да прилагат минимален набор от показатели за наблюдение на стандартите при отпускане и предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни имоти. Според БНБ към настоящия момент няма „прегряване“ при жилищното кредитиране. Единият критерий е съотношението на дълговете към доходите на клиента и обикновено банките изискват то да е около 50%. Трезорите следят също кредитът да не е повече от 80–85% от стойността на имота.
Макар че финансовите институции повишават изискванията, сумите, които отпускат, продължават да са доста сериозни. Т.е. не всеки вече може да изтегли кредит, но хората с достатъчно собствено участие и със стабилни доходи заявяват големи суми и банките ги предоставят. А лихвите продължават да са ниски, често под равнището на страните от Западна Европа, което обяснява и повишения интерес към инвестиции със заеми.
Така например, ако физическо лице има нетен месечен доход от 3000 лева, може да изтегли 200 000 лева кредит за покупка на жилище с 20-годишен период на изплащане при годишен процент на разходите (ГПР) между 2,78 и 3%. В този случай месечната му вноска ще бъде 1050–1100 лева. Трябва да се уточни обаче, че лихвите за ипотечните кредити могат да бъдат фиксирани само за първите няколко години. В масовия случай те са плаващи и може да бъдат променяни при определени обстоятелства.
Все повече се търсят луксозни офиси
Наемите в центъра на София са движат около 17,5–18 евро на квадрат
Увеличава се търсенето на офиси от по-висок клас, забелязват фирмите за недвижими имоти. Наемите за подобни помещения в центъра на София са в рамките на 17,5–18 евро на квадратен метър. По големите булеварди нивата варират между 15 и 17 евро за квадрат при помещения от клас А.
„След спокойното първо тримесечие наблюдаваме относително активиране на наемния пазар през пролетните месеци. Има интерес както от нови за България компании, така и от оператори в търговията и логистиката, които търсят площи в по-висок клас офис сгради. Това отчасти компенсира преструктурирането в IT сектора“, коментира Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи“ в Cushman&Wakefield Forton.
Общият обем офиси клас А и Б през второто тримесечие на 2024 г. остава стабилен на нива от 2,259 милиона квадратни метра. През това време са завършени две офис сгради, разположени на главни булеварди и с обща площ малко над 8000 квадрата. Интересът към споделените офиси продължава да расте и в средата на 2024 г. достигнаха 68 900 квадрата в София, подготвят се и още 8000 квадратни метра. За много от новите компании те са удобна платформа за навлизане на пазара, а собствениците на сгради ги оценяват като инкубатор за привличане на наематели с потенциал за растеж.
И през второто тримесечие 14,6% са свободните площи в проекти от клас А. Близо 17 на сто от офисите от по-нисък клас са без наематели. Традиционно най-малко свободни площи има в центъра на София – малко над 12%.
Близо половин милион евро за 37 квадрата в Монмартър
2 млн. паунда за разкошен тристаен в сърцето на Лондон
Двустаен луксозен апартамент с площ от 37 квадрата в стара каменна сграда в Монмартър, емблематичния парижкия арт квартал, се продава за 465 000 евро. На френската ривиера в Saint-Laurent-du-Var (Сент Лоран дю Вар), част от района на Ница, се предлага апартамент от 78 квадрата в луксозна сграда в популярния квартал „Веспинс“. От просторната ъглова тераса се вижда морето. Жилището разполага с 25 квадрата всекидневна, оборудвана самостоятелна кухня, две спални, две душ кабини и две тоалетни. Оферираната цена е 680 000 евро.
Изискан тристаен апартамент от 113,4 квадрата, намиращ се на 4-тия етаж (с асансьор) в популярен комплекс в сърцето на историческия лондонски квартал „Уестминстър“, се продава за 2 милиона паунда.
69 квадрата жилище на втория етаж в сграда, построена през 30-те години на миналия век в Хага, административната столица на Нидерландия, търси нов собственик срещу 385 000 евро.
425 000 евро искат за светъл тристаен апартамент във Виена. Жилището с площ от 59 квадрата се намира в нова сграда, завършена през октомври 2018 година и с оптимално югозападно изложение. В офертата е подчертано, че жилището е много светло, а подовете му са от истинско дърво.
Апартамент с площ 90 квадратни метра в Солун, на партера, с 2 спални, хол с кухня, баня с тоалетна и великолепна гледка към морето, се предлага за 280 000 евро, което засега изглежда най-изгодно от всички гореизброени.
