9.8 C
София
сряда, 28 февруари 2024 г.

- Реклама -

spot_imgspot_imgspot_imgspot_img

Има ли балон в цените на имотите у нас


Сърцето на София. Пресечка на ул. „Позитано“. В сграда от средата на миналия век се предлага двустайно жилище от 58 квадрата срещу 175 000 евро, което прави малко над 3000 евро за квадрат. Вратата на входа се заключва, което е първата добра индикация. За съжаление – и последната. Просторният коридор е виждал боя преди най-малко 50 години и чистачка – в началото на този век. Въпросното жилище се намира на последния пети етаж, асансьор няма. Две стаички по 13–14 квадрата и с една идея по-малка кухня. Състоянието на имота е трудно да се опише – всичко е изтърбушено, свалени са дори вратите, необходим е тотален ремонт – ВиК, електро, дограма, баня, подови настилки… Всичко това ще глътне още 50 000 евро и нерви за поне 4 месеца напред.

Следващият адрес е на ул. „Иван Денкоглу“, само на метри от „Витошка“. Жилището е на първи етаж над партер, с площ около 55 квадрата. Дълъг, тесен коридор, който заема поне 25% от площта на имота. В края на коридора малка баня и две стаи по около 14–15 квадрата всяка. Имотът е за тотален ремонт, а обявената цена е 205 000 евро.

Пресечка на „Граф Игнатиев“ – жилище на първи етаж над партер: вестибюл с две малки стаи, баня – общо 50 квадрата, за пълен ремонт. През септември жилището е предложено за 230 000 евро, новата му цена е 200 000 евро.

Това са само три реални оферти в топ центъра на София. Цените започват от 3200–4000 евро за квадрат и вървят нагоре според състоянието на имота – край култовия ресторант „Кристал“, срещу Централния военен клуб надхвърлят 5000 евро. Докъде ще стигнат – никой не се наема да каже. Брокери разказва, че като топъл хляб са се разпродали още на дупка жилищата в сградата, която се строи на мястото на телефонната централа на ул. „Оборище“ и ул. „Асен Златаров“. Районът е известен като „Докторската градина“, а квадратът в новия луксозен билдинг е достигнал 10 500 евро. Има още хоризонт за цените, подхвърлят зевзеци и дават за пример, че апартаментите в централния Латински квартал на френската столица, където се намира и Люксембургската градина, са около 15 500 евро квадрата. Ех, София, мой малък Париж… Остава сградите и улиците тук да бъдат лъснати както в Града на любовта – меката на европейската архитектура.

Имотите са сериозно надценени – едни с 10–15%, но други са с 50% по-скъпи, отколкото трябва да бъдат, коментира икономистът Георги Ангелов и даде знак, че може би става дума за балон на пазара. Според него това, което става в момента, е притеснително, защото много наподобява случилото се преди 15 години, когато имаше имотен бум. Ангелов припомни, че доста хора купиха имоти през 2007-2008 г., когато цените бяха на върха, но година по-късно те се сринаха. Икономистът смята, че колкото повече се раздува този балон, толкова по-болезнено ще бъде неговото спукване, и предлага да се предприемат мерки за „охлаждането на пазара“.

Очаква се стабилна година на пазара на имоти със сделки аналогични като брой с 2023 г. и плавен ръст на цените на качествените жилища ново строителство в големите градове. Това прогнозира Явор Пейчев, изпълнителен директор на „Имотека“, част от „Реалто Груп“. Покачването на цените продължава – през миналата година увеличението е средно с 11% – в София нивата са нараснали с 10%, във Варна – с 6%, а в Пловдив – с 18%.

Покупките основно са с ипотечни кредити, защото българските банки продължават да поддържат по-ниски лихви, отколкото европейските. Очакванията за драстичен спад на цените вече избледняват. Хората с нужда от жилище разбират, че отлагането само би оскъпило сделката им. Това особено силно се е усетило през последното тримесечие на 2023 г., когато е отчетен съществен ръст спрямо същия период на 2022 г., допълни Явор Пейчев. В периода октомври-декември 2023 г. на всеки 100 новоизлезли оферти на пазара са се падали по 130 купувачи.

Новото строителство и качествените имоти ще продължат своя плавен ръст и той ще се задържи между 2 и 6 процента или поне отчетливо в първото полугодие на 2024 г., смята още експертът. Той не очаква рязко увеличаване на лихвите – дори да бъдат вдигнати с 0,3–0,6 до 1 процентен пункт, това няма да окаже коренно влияние върху поведението на купувачите. В същото време прогнозите за ръст на лихвите прави потребителите предпазливи, което е здравословна тенденция след еуфорията в годините около пандемията.

Линията на метрото стимулира покупката на дом в столицата

Най-търсени през миналата година в София са жилищата в кварталите „Кръстова вада“, „Малинова долина“, „Младост“, „Овча Купел“, „Лозенец“, „Манастирски ливади“. Наличието на метро или друг удобен транспорт е водещо при избора за по-голямата част от хората. Новите линии на метрото ще раздвижат сделките в „Слатина“ и „Гео Милев“.

Най-много се купуват двустастайни и тристайни апартаменти, следват многостайните и къщите. Близо половината от сделките в София са сключени с ипотечен кредит. Най-често купувачи са хора между 25 и 40 години, като долната граница пада спрямо предходната година. Най-активни са потребителите от IT сферата, те купуват за лично ползване и финансират по-голямата част от покупката си с кредит – от 50% до 80% от стойността. Лекарите и фармацевтите също са сред най-активните на пазара на жилищни имоти.

Друга група купувачи са хора от различни големи градове в страната, които търсят жилища в София с инвестиционна цел или за децата си, които предстои да бъдат студенти. Обичайно тези хора продават свои имоти или земи в близост до населеното си място, за да придобият недвижимо имущество в столицата. София продължава да е притегателен център за българите от останалите населени места. Наблюдава се миграция от Велико Търново, Хасково, Стара Загора, Благоевград, Пловдив, Плевен. Подобно движение има и към Варна – от Разград, Силистра, Русе, Добрич, Търговище, както и в Пловдив – от Смолян, Кърджали, Хасково, Димитровград, Пазарджик.
Интересът към къщи около София е насочен на 20–30 км на юг или север от града. Купувачите са предимно млади семейства, които търсят поне 3–4 спални и голям двор от минимум 500 квадратни метра. Във Варна търсенето на къщи е фокусирано върху разположените близо до града вилни зони като Траката, Евксиноград и Ален Мак. При най-масовия случай семейства се местят от апартамент в къща, водени от желанието си за повече пространство и обширен двор.

В Пловдив пазарът на къщи е най-изявен. Основните клиенти отново са семейства с 2 или повече деца, които имат нужда от 3–4 спални и голям двор, но искат и да са близо до града. Затова и пазарът в селата около Градът под тепетата е изключително активен. В тях вече има изградена канализация, улици и частни детски градини, паркове и зелени площи, както и много бърз достъп с автомобил. Най-желаните имотите са в Белащица, Марково, Първенец.

Има промяна в търсенето на жилища „на зелено“, твърди Ивайло Муцанкиев, директор „Ново строителство“ в Имотека. Клиентите искат партерни жилища със собствен двор – този продукт се търси от времето на пандемията. Пентхаусите на последен етаж с парти тераси също са сред предпочитаните имоти от по-заможни купувачи.
Средните цени „на зелено“ на квадратен метър са между 1500 и 1800 евро, а цената зависи и от качеството на строежа. Има тенденция на увеличаване на площите на апартаментите – от пазара са изчезнали едностайните жилища. Инвеститорите са станали по-гъвкави и са склонни да работят по схема на плащане – 20 процента на предварителен договор, а останалото при Акт 16, което дава много голяма сигурност на купувача, смята експертът.

Наемите продължават да растат

Заради високите цени на жилищата, а и поради продължаващата миграция към столицата, част от хората ще продължат да живеят под наем, което неминуемо ще повиши нивата на наемите. В момента този пазар в София е изключително активен и независимо от високите цени търсенето надвишава предлагането. След София най-много са се повишили наемите в Пловдив, Варна и Бургас.
Ако през 2022 г. и началото на 2023 г. месечният наем за двустаен е бил около 760 лева, то в края на миналата година и този януари цената е вече 900 лева. Преди година наемът за тристаен е бил 1100 лева на месец, но вече е 1300 лева.
Още в края на 2022 г. собствениците са започнали да коригират договорите с инфлационни клаузи. С влизането на България в еврозоната има вероятност наемите да поскъпнат още, защото се очаква чуждестранни компании да преместват екипите си у нас.

Икономистът Лъчезар Богданов: Обезпокоителен е ръстът на ипотечните кредити

За последните 12 месеца до края на декември 2023 г. общият размер на отпуснатите от банките ипотечни кредити за домакинствата нараства с 20,5%. Темпът на нарастване продължава да се ускорява в последните месеци – противоположно на случващото се в Европа. Това твърди в свой анализ Лъчезар Богданов от Института по пазарна икономика. Ръстът при ипотечния кредит на годишна база преминава 10% за пръв път през април 2018 г., шокът от пандемията минимално и за няколко месеца забавя процеса, следва ново ускорение и през август 2021 г. растежът надхвърля 15%, а от началото на 2022 г. – вече и 18%. За сравнение – в еврозоната като цяло общият размер на отпуснатите жилищни кредити остава непроменен за 12-те месеца до края на ноември 2023 г.

С кредитната си политика търговските банки оказват силно въздействие върху пазара на жилища, с всички произтичащи ефекти върху строителството и свързаните с него и сделките с имоти икономически дейности. Само за последните два месеца на 2023 г. нетното увеличение на ипотечния кредит е 823 милиона лева, за цялата 2023 г. банките са „инжектирали“ допълнително 3,4 милиарда лева на пазара, а за последните 3 години – над 7,9 милиарда. Ако активността от последните месеци се запази, това ще означава нови 5 милиарда лева в увеличение на търсенето на жилища през 2024 г.
Средната лихва по жилищните кредити за домакинствата остава на исторически рекордно ниска стойност от 2,58% – дори по-ниско от преди година. В същото време, за 24 месеца средната лихва в еврозоната се увеличава с над 2,7 процентни пункта до над 4%, като в четири страни е над 5%, в Италия е над 4,6%, в Германия е над 4,2%.
Такова състояние на пазара не може да е устойчиво в дългосрочен план. Най-малко, у нас повечето кредити са практически с плаваща лихва, като длъжникът се съгласява да плаща определена надбавка над текущата лихва по депозитите. Резонно е да се запитаме дали реалистично очакваме лихвата по банков депозит да остане 0% до 2044 или 2054 година.

Ограничаването на мащабите и скоростта на тази кредитна експанзия, изглежда, ще наложи допълнителни мерки от страна на централната банка. Управителят на БНБ вече даде сигнал, че може да се въведат „… на системно ниво на изисквания към кредитополучателите, които банките да са задължени да прилагат при отпускането на кредити за домакинствата“. Освен, разбира се, ако самите търговски банки не променят сами стратегиите си.

Алтернативата е този кредитен бум да бъде охладен рязко и болезнено от външни и вероятно изненадващи фактори, с всички неизбежни макроикономически последици за българската икономика, обобщава ситуацията Лъчезар Богданов.

Маргарита Димитрова

Последни новини

- Реклама -