Маргарита ДИМИТРОВА
Българинът взима пари от банките като за последно – по данни на БНБ в края на този август кредитите за домакинствата са достигнали 43,741 милиарда лева, което е увеличение с цели 19.7% в рамките само на една година. Особен е апетитът към ипотечните кредити, с които се пазаруват недвижими имоти. Известно е, че жилището заема едно от първите места в ценностната система на хората у нас, истински семейни войни до ден днешен се водят точно заради имоти. Поразени не веднъж от инфлацията, която подяжда, а понякога в годините назад и напълно унищожава спестяванията, българинът приема имота като единственото спасение за богатството си.
По-ниските лихви, които предлагат нашите банки в сравнение с европейските допълнително стимулира повсеместното задлъжняване. В момента лихвите по ипотечните кредити в България са средно 2,5%. Купищата пари, които се изсипват на пазара естествено вдига цените на имотите и спиралата се завърта според учебникарските правила.
През септември БНБ реши да се намеси с идеята да настъпи леко охлаждане. Реакцията е обяснима, защото при евентуално бъдещо увеличение на лихвите може да се затрудни обслужването на кредитите, което пък ще повлияе на банките. Така от първи октомври влязоха в сила новите изисквания при отпускане на ипотечни кредити, които търговските банки са длъжни да прилагат. Ето кои са рестрикциите: първо, налага се ограничение във финансирането –кредитът не бива да надвишава 85% от размера на обезпечението, което пък представлява пазарната оценка на имота. Т.е. потенциалният купувач трябва да разполага с поне 15% собствен ресурс преди да пристъпи към сделка с имот. Преди някои банки предоставяха до 90% от парите, необходими за покупката. Имаше трезори, които дори финансираха изцяло сделката, оформяйки недостигащите средства като потребителски кредит или лимит в кредитна карта. Тази практика е възможно да продължи и сега, въпреки на пръв поглед затягането на режима.
Друго изискване на БНБ е размерът на месечната вноска по заема да не надхвърля 50 на сто от дохода и това е едно от най-сериозните ограничения. Преди беше възможно вноската да достигне до 60-65% от заплатата. Третото ограничение засяга срока за погасяване – той не може да е по-дълъг от 30 години. В изключителни случаи преди се допускаше заемът да се връща до 35 години.
По-късият срок на погасяване има и положителен ефект, защото общата изплатена сума по кредита заедно с натрупаните лихви би била по-ниска, въпреки по-високата вноска. Обаче по-голямата вноска в съчетание с новото условие, че тя трябва да е максимум 50 на сто от месечното възнаграждението, означава, че големите кредити стават запазена територия за най-високоплатените служители.
Хората продължават да правят депозити и банките просто пласират един голям ресурс, с който разполагат. Докато има толкова пари, няма как тези мерки да се отразят на кредитирането и да охладят апетита към задлъжняване у нас, коментира пред „Филтър“ Десислава Николова, финансов анализатор в MoitePari.bg. Тя обаче съветва хората да не влагат всичко само в имоти, защото е по-ефективно и по-малко рисково инвестиционният порфейл да се разпредели в различни схеми.
Няма спирачка за цените
Новото строителство се приема за по-добра инвестиция
Цените на жилищата в страната са се увеличили с 3.4% през второто тримесечие на 2024 г. спрямо първото. Най-голямо е нарастването в Русе – с 13.2%, следва Пловдив – с 5.3%, София – с 2.9% и Бургас – с 2.9%. Намаление е регистрирано в град Стара Загора с 0.2%. Доста показателно, с 15,1 на сто, е поскъпването на имотите в страната спрямо година по-рано. Въпреки битуващите в публичното пространство твърдения, че ставаме свидетели на надуващ се балон, който всеки момент ще се спука и цените рязко ще обърнат своя ход, това до този момент не се случва.
С около 8% нарастват крайните цени в София за периода януари-юни 2024. Общо 24% от покупките са с инвестиционна цел, сочат данните от анализ на „Адрес недвижими имоти“. Малко над 5% от покупките в столицата са гаражи, чиято средна цена е 25 000 евро. Средната възраст на купувача е 41 години, основни клиентите работят в областта на здравеопазването, строителството, IT, търговията, финансите. Катализатор на пазара продължава да бъде новото строителство, поради което се наблюдават по-сериозни ръстове в кварталите Люлин, Овча купел, Манастирски ливади, Кръстова вада, Малинова долина, Банишора – това са райони с по-наситено предлагане на нови сгради в столицата, в близост до природата.
Цените на новото строителство са по-високи, отколкото на старото. Смята се, че е по-устойчива инвестиция, тъй като качеството ще продължи да повишава цената. Цените на добрите имоти в престижните квартали растат плавно – между 2% и 6% в рамките на първите 6-8 месеца от годината.
Ръст се наблюдават и във Варна, където много хора влагат в жилище, което да ползват като втори дом. В морската столица покупките с цел инвестиция са 21% от всички сделки. Ваканционните имоти поддържат по-стабилни цени от градските.
В Пловдив жилищата поскъпват със 17% в периода януари-юни 2024, а 26% от сделките са с инвестиционна цел. Част от профила на купувача са млади семейства, които търсят обзаведено и готово жилище в Пловдив, привлечени са от по-достъпните цени и спокойствието в сравнение със столицата. Хората търсят готови къщи, намиращи се до близките села, но се наблюдава и засилен интерес към парцели за строителство на къща. В последните години се регистрират повече купувачи от Кърджали, Смолян и от родопския край. Това обикновено са хора, чиито роднини работят в чужбина, получават добри доходи и решават да инвестират в жилище в града под тепетата.
Българинът продължава да взима кредити
Увеличават се и депозитите, сочи статистиката на БНБ
Изглежда няма сила, която да спре българите да теглят нови и нови кредити. Заемите за домакинствата са достигнали 43,741 млрд. лева в края на август тази година и това са 22.3% от брутния вътрешен продукт на страната. Спрямо същия месец на 2023 г. те се увеличават с 19.7%. Жилищните кредити са 23,203 млрд. лева и нарастват на годишна база с 25.5%, сочи статистиката на БНБ. Потребителските заеми са вече 18,769 млрд. лева, което е с 14.7% повече спрямо година по-рано.
През август средният лихвен процент по кредитите за потребление в левове се понижава с 0.13 процентни пункта до 9.27%, а годишният процент на разходите (ГПР) е надолу с 0.09 процентни пункта до 10.04%. При жилищните заеми в левове, средната лихва спада с 0.01 процентни пункта до 2.52%, а ГПР нараства с 0.01 пункта до 2.84%. Средният лихвен процент по другите кредити намалява с 0.05 пункта до 3.90%. През август средната лихва по овърдрафта се повишава с 0.08 пункта до 14.76%, а по кредитните карти – с 0.06 процентни пункта до 20.74%.
Брутният кредитен портфейл на банковата система нараства с 918 млн. лева и вече е 106.1 милиарда. Това се дължи основно на увеличение главно при кредитите за домакинства – със 779 миилона, или 1.8%. В края на август депозитите в банките са вече 153.1 млрд., което е с 510 млн. лева повече в рамките на месец. Домакинствата са спестили с 559 млн. лева повече, което е резултат от нарастване на заплатите, от актуализираните пенсии и по-малките режийни разходи в летния сезон.
Ето цените на жилищата в европейските градове
Десислава Николова, финансов анализатор: Има варианти за инвестиране на спестяванията, но българинът се страхува
– Как банките реагираха на новите правила за ипотечните кредити, които БНБ наложи от 1 октомври?
– Банката с и най-голям размер на активите у нас имаше промоционална оферта за ипотечен кредит с лихва 2,18%. След 1 октомври просто продължи това предложение до края на годината. Та това е реакцията на най-голямата банка – промоцията се превърна в стандартна оферта. Друга банка в определени случаи отпускаше до 90% от парите за покупката, но само за определени клиенти, например хора с доходи над 3500 лева. След като БНБ наложи ограниченията, банката се съобрази с тези изисквания.
– Смятате ли, че новите правила ще охлади кредитния пазар?
– Категорично – не! Защото мерките са много фини и леки. При положение, че банките имат толкова голяма свръхликвидност на разположение, няма как да има охлаждане. Видяхме, че дори увеличението на лихвите, което предприе Европейската централна банка, повлия върху кредитите в цялата Еврозона, по никакъв начин не се отрази у нас.
– На какво се дължи гази голяма ликвидност на банките?
– На големия ресурс, който те привличат като депозити. И официалната статистика го показва всеки месец – хората продължават да правят депозици и банките просто пласират един ресурс, с който разполагат. Докато имат толкова много пари, тези мерки няма как да се отразят на кредитирането. А пък виждаме какво се случва на пазара на недвижими имоти – търсенето продължава. Затова апетитът за задлъжняване ще продължава да съществува. Ефект е възможен, само ако БНБ вдигне минималните задължителни резерви на търговските банки от 12 на 18 или дори на 20%. Това са блокираните средства на всяка банка. Но БНБ казва, че няма прегряване на пазара и всичко е наред.
– Българите купуват имоти, защото така се стремят за запазят парите си от обезценка. Това правилното решение ли е?
– Хората трябва да имам предвид различни фактори, например сега излезе анализ на „Делойд“, че българите са на 22 място по брой собствени жилища на човек от населението. Нашата страна е демографски застаряла. В един момент ще се стигне до там, че хората ще имат прекалено много жилища и няма да има на кого да ги дадат под наем или да ги продадат.
– Хората влагат в имоти, може би, защото това е единствената инвестиция, от които разбират повечето у нас.
– Да, хубаво е човек да купи жилище, но не е добре целият инвестиционен портфейл да се състои само от имоти. Трябва да се диверсифицира, а българинът не знае как да го прави. Ето няколко други възможности: злато, благородни метали, включително сребро, взаимни фондове. Говорим за съвсем нормални консервативни схеми, които имат малък риск, но носят разумна доходност.