Предлагането на жилища в София и другите големи градове изпревари търсенето в първите месеци на 2026 година, отчитат брокери. „За първи път от 2014 година насам сме свидетели на повече продавачи като абсолютен брой на фона на купувачите. Балансът търсене предлагане в по-малките населени места в момента е около 50:50. Предстоящите месеци ще преминат под знака на „пазара на купувача“, но на фона на високи цени, достъпни кредити и минимална безработица“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС.
Според данните на компанията около 10% е спадът на новите купувачи в началото на годината. В същото време продавачите се увеличават с около 26% на годишна база. Но въпреки тази тенденция за намаление на цените не може да се говори. „Купувачите с нужда от имот за живеене няма да изчезнат, те просто ще решават по-бавно и премислено и няма да се водят от натиска „тук и сега“, който в някаква степен бе типичен за пазара през последните 2-3 години. Преди тази трансформация недостигът на жилища бе сериозен на фона на огромното търсене. Днес ставаме свидетели на баланс, от който пазарът отдавна имаше нужда“, допълва Тенекедижева. Според нея, 2026 г. е шанс за купувачите да потърсят и нови инвестиционни възможности, макар че към момента този мотив остава на заден план.
Най-сериозен е спадът на сделките на конвенционалните 3-стайни жилища. Продажбите на по-малките апартаменти – гарсониери и маломерни 2-стайни, на практика не отчитат намаление. Стабилен е и пазарът на големи и скъпи трофейни имоти, а също и на къщи.
„Времето на масовите покупки отмина – в периода между пандемията и очакването за приемането на еврото хората влагаха спестяванията си в имоти, независимо дали имат нужда от тях и независимо какво е финансовото им измерение. Част от купувачите се възползваха и от евтините пари, които банковият сектор предлагаше, а купуването на имот се превърна в нещо като мода. Това бе един процес, чийто естествен край настъпи“, обяснява Тенекеджиева. Но стремежът на българите към сигурно вложение продължава и това отново са имотите. Тази година ще бъде моментът за мнозина да реализират сделки, които са били трудни за осъществяване досега. Това е възможност за придобиване на имоти на справедлива цена, особено за по-специфични обекти, каквито са някои гаражи или пък по-малки по площ търговски и офис площи.
Между 10 е 17% падат сделките в 4-те големи градове – София, Варна, Пловдив и Бургас през първото тримесечие на 2026 г. в сравнение със същия период на предходната година. Средните цени в столицата продължават да нарастват и през първото тримесечие двустайните жилища поскъпват с около 17%, а тристайните – с близо 22% на годишна база. Скъпите, престижни квартали като „Лозенец“ и центъра бележат покачване в рамките на около 14–16%. Развиващите се райони – „Манастирски ливади“, „Овча купел“ и част от южните квартали, с по-голям обем терени за ново строителство демонстрират повече от 20% по-високи цени в сравнение с началото на 2025 година.
Във Варна цените се увеличават с около 24% при двустайните и с 21% при тристайните жилища, но това по-скоро отразява все още по-високите искания на продавачите. В Пловдив цените са нагоре с около 17% при двустайните и близо с 20% при тристайните, което показва устойчиво покачване без резки отклонения. В Бургас двустайните жилища поскъпват с около 20%, а тристайните – с 22%, пазарът в морския град демонстрира силен ръст.
Цени на имоти в евро на квадратен метър
1-во тримесечие 25 1.во тримесечие 26 Изменение
Малинова долина 2024 2196 8,50%
Манастирски ливади 2226 2742 23,18%
Овча купел 1870 2388 27,70%
Център 3274 3807 16,28%
Кръстова вада/Хладилника 2700 3015 11,67%
Лозенец 3296 3758 14,02%
Младост 2397 2896 20,82%
Люлин 1678 2090 24,55%
Южни квартали (средно) 2428 2990 23,15%
Източник: АДРЕС Недвижими имоти
Две трети от богатството ни е в жилища
Българинът държи 80 процента от БВП на страната в депозити и кеш
Брутното богатство на българите се увеличава с 14,6%, а в номинално изражение достига 478% от БВП на страната в края на 2025. Това показва Индекс „Богатство на българите“, чието второ издание беше представено преди броени дни. Основната част от имането остава концентрирано в имоти — около 75% от него е стойността на жилищата. Ръстът му през последните години е силно свързан с банковия и имотния сектор. Жилищните кредити се увеличават с 28,2% през 2025 г., след ръст от 26,3% през 2024 г., 23,2% през 2023 г. и 7,9% през 2022 г.
„Имотите предпазиха голяма част от българите през последните 11 години, но този модел има и цена. Хората със собствено жилище участваха в ръста на богатството, докато младите домакинства и хората без имот срещат все по-труден достъп до собствен дом“, заяви Макс Баклаян.
За тези 11 години богатството на домакинствата е нараснало 2,8 пъти, но ако се отчете инфлацията, увеличението е само два пъти. По официална статистика инфлацията пред този период е изяла една трета от покупателната способност на стойността на този актив, но пък българинът е изключително активен в имотния пазар и е успял да натрупа капиталова печалба. Истината е, че голяма част от банковите кредити са насочени именно към сектора на имотите.
Финансовите активи на домакинствата са около 98 млрд. евро. Най-голям дял в тях имат депозитите и парите в брой — около 41%, или приблизително 56 млрд. евро. Инвестициите остават едва около 5%, макар да се наблюдава положителен ръст при акциите, котирани на фондовата борса.
„Българинът държи приблизително 80% от БВП на страната в банкови депозити и кеш. При текущите трендове на инфлацията това създава реален риск за спестяванията, защото номиналното натрупване невинаги означава запазване на покупателната способност“, смята Макс Баклаян.
Специфичен акцент за 2025 г. е и подготовката за присъединяване към еврозоната. Банкнотите и монетите в обращение при домакинствата намаляват с 890 млн. лева, или 43%, тъй като част от гражданите прехвърлят кеша си в банките, за да се възползват от автоматичното и безплатно превалутиране.
Основният извод от второто издание на индекса е, че богатството на българските домакинства расте, но остава силно зависимо от имотите и банковото кредитиране. Това прави финансовата грамотност, диверсификацията и защитата на спестяванията все по-важни теми за българите.
Маргарита Димитрова